Å kjøpe en leilighet i Italia og leie den ut til turister er blitt vesentlig mer regulert de siste årene, og reglene er strammet inn igjen med virkning fra 2026. Boligen må ha en nasjonal identifikasjonskode som skal henge synlig på bygningen og stå i hver eneste annonse, den må ha brannslokkere og gassvarslere, og fra og med inntektsåret 2026 gjelder den gunstige skatteordningen bare hvis du leier ut høyst to leiligheter.
Det andre du bør vite før du regner: meglere oppgir bruttoinntekt. Regnestykket som avgjør om kjøpet er lønnsomt, er nettoinntekten etter skatt, plattformprovisjon, vask, forvaltning, strøm, eiendomsskatt, avfallsgebyr, forsikring og de ukene ingen bor der. Det tallet er som regel langt lavere enn det som står i prospektet.
Hva korttidsutleie er i lovens forstand
Loven definerer locazioni brevi som leiekontrakter for boligeiendom med varighet på høyst 30 dager, inngått av fysiske personer utenfor næringsvirksomhet, enten direkte eller gjennom eiendomsmeglere eller nettplattformer. Levering av sengetøy og rengjøring av lokalene endrer ikke dette — også slike avtaler er korttidsleie.
Går du utover det loven regner som privat utleie, skifter du regelsett fullstendig: da driver du overnattingsvirksomhet, med melding til kommunen, merverdiavgift, egne sikkerhets- og hygienekrav og en helt annen beskatning. Grensen mellom de to er derfor det viktigste du må plassere deg selv i forhold til.
CIN-koden: plikten som kom sist
Alle boliger som leies ut til turister eller som korttidsleie skal ha en nasjonal identifikasjonskode, CIN, tildelt av det italienske turistdepartementet gjennom en automatisert prosedyre. Der en region eller provins allerede hadde egne koder, kodes de om til CIN med et nasjonalt forstavelse.
Plikten er dobbel. Koden skal henge synlig på utsiden av bygningen der leiligheten ligger — innenfor de begrensninger byggesaks- og vernereglene setter — og den skal oppgis i hver eneste annonse, uansett hvor den er publisert. Meglere og nettplattformer har på sin side plikt til å oppgi CIN i annonsene de formidler.
Advarsel. Bøtene er reelle. Å tilby eller leie ut en bolig uten CIN straffes med 800 til 8 000 euro, etter boligens størrelse. Manglende oppslag eller manglende oppgivelse i annonsen straffes med 500 til 5 000 euro per bolig, og annonsen skal fjernes umiddelbart. Driver du i næringsform uten å ha levert melding til kommunen, er rammen 2 000 til 10 000 euro.
Sikkerhetskravene som følger med
Loven stiller konkrete krav til alle boliger som leies ut på denne måten. Boligen skal ha fungerende detektorer for brennbare gasser og for karbonmonoksid, og bærbare brannslokkere som oppfyller kravene i regelverket.
Slokkerne skal plasseres tilgjengelig og synlig, særlig ved innganger og nær områder med størst risiko, og de skal installeres med én per 200 kvadratmeter gulvflate eller del av dette, med minst én per etasje. Leies boligen ut i næringsform, kommer i tillegg de alminnelige kravene til sikkerhet i tekniske anlegg etter statlig og regional lovgivning.
Brudd på utstyrskravene straffes med 600 til 6 000 euro per konstatert overtredelse. Det er billigere å kjøpe utstyret enn å håpe at ingen kontrollerer.
Hvor mange leiligheter kan du leie ut?
Her ligger den viktigste innstrammingen. Med virkning fra inntektsåret 2026 gjelder skatteordningen for korttidsleie bare dersom du leier ut høyst to leiligheter i løpet av inntektsåret. Leier du ut flere, presumeres virksomheten å være næringsvirksomhet i civilkodeksens forstand, med de pliktene det medfører — også når utleien går gjennom megler eller nettplattform.
For den som har tenkt seg en liten portefølje av utleieleiligheter, er dette et vendepunkt. Tre leiligheter er ikke lenger en privat sideinntekt; det er en bedrift. Regn på hva det koster i regnskapsplikt, merverdiavgift og trygdeavgift før du kjøper nummer tre.
Grensen gjelder antall leiligheter i løpet av inntektsåret, ikke antall samtidig. Selger du én i mars og kjøper en annen i september, har du hatt tre i drift det året. Og den gjelder deg som skattyter, ikke boligen: eier du sammen med ektefellen, må dere se på hvordan eierandelene og inntekten faktisk fordeler seg før dere legger en plan rundt regelen.
Skatten: 21 eller 26 prosent
Inntekt fra korttidsleie kan beskattes med en flat substitusjonsskatt, cedolare secca. Satsen er 26 prosent. Den settes ned til 21 prosent for inntekt fra én leilighet som du selv peker ut i skattemeldingen.
Leier du ut gjennom en nettplattform eller en megler som tar imot betalingen, skal formidleren trekke 21 prosent i forskuddsskatt ved utbetalingen til deg og innberette avtalene innen 30. juni året etter. Trekket er et forskudd, ikke en endelig skatt — differansen opp til riktig sats gjør du opp i skattemeldingen.
Merk at dette er italiensk skatt på inntekt fra italiensk eiendom. Bor du i Norge, skal inntekten som hovedregel også oppgis hjemme, og dobbeltbeskatning håndteres etter skatteavtalen. Hvordan de to landene forholder seg til hverandre, tar skatt når du flytter til Italia.
Langtidsutleie som alternativ
Regnestykket ser helt annerledes ut med en vanlig boligleiekontrakt. Der er den flate satsen 21 prosent, og for kontrakter med avtalt husleie i kommuner med høyt boligpress går den ned til 10 prosent. I tillegg reduseres eiendomsskatten til 75 prosent for boliger som leies ut på slike vilkår.
Til gjengjeld binder du deg til lange kontraktsperioder med lovbestemt forlengelse, og du får ikke boligen tilbake når det passer deg. Kontrakttypene, oppsigelsesreglene og hvorfor kontrakten må registreres, er gjennomgått i artikkelen om å leie bolig langtid i Italia. For en eier som ikke selv skal bruke boligen, gir langtidsutleie lavere brutto og som regel høyere netto enn korttidsutleie.
Meldeplikten og turistskatten
To administrative plikter følger med korttidsutleie, og begge glemmes ofte. Den første er meldingen av gjestenes identitet til politimyndighetene gjennom en egen elektronisk portal, kort tid etter innsjekk. Den gjelder hver eneste gjest, den er ikke frivillig, og den kontrolleres.
Den andre er turistskatten. I kommuner som har innført den, skal du kreve den inn av gjesten og betale den videre til kommunen, med den rapporteringen kommunen krever. Satsene varierer betydelig mellom byer, og turistskatten i Italia har dem kommune for kommune. Setter du prisen uten å ha regnet med den, betaler du den i praksis selv.
En tredje plikt kan komme fra sameiet. Flere italienske sameier har vedtatt husordensregler som begrenser eller forbyr korttidsutleie i bygningen, og gyldigheten av slike vedtak avhenger av hvordan de er fattet og av hva sameievedtektene sier. Be om å få lese vedtektene og de siste årsmøteprotokollene før du kjøper — ikke etter at du har møblert.
Hva blir egentlig igjen?
Sett opp regnestykket ærlig. På inntektssiden: pris per natt ganger antall netter som faktisk blir solgt. Belegg er den variabelen meglere er mest optimistiske om, og i en sesongdestinasjon utenfor de store byene er høysesongen kort.
På kostnadssiden hører alt dette hjemme, og alt av det er løpende:
- Provisjon til plattformen, og eventuelt honorar til en lokal forvalter som tar imot gjestene.
- Vask og skift mellom hvert opphold, som er en kostnad per booking og ikke per natt.
- Strøm, vann, internett og fellesutgifter, som løper hele året.
- Eiendomsskatt og avfallsgebyr — boligen er ikke primærbolig og har ikke fritak, slik IMU og de løpende kostnadene forklarer.
- Forsikring med dekning for utleie, ikke bare for egen bruk.
- Slitasje: møbler, hvitevarer og maling i en utleiebolig varer kortere enn i din egen.
- Skatt på det som er igjen.
Trekk alt fra bruttoen, del på kjøpesummen inkludert omkostninger, og du har den reelle avkastningen. Omkostningene ved selve kjøpet er ofte den posten som mangler i meglerens regnestykke, og megler og omkostninger ved boligkjøp i Italia tar dem en for en.
Slik regner du realistisk
Tre grep gjør anslaget ditt vesentlig bedre. Sjekk faktiske priser og tilgjengelighet for sammenlignbare boliger i det samme nabolaget, i lavsesong og ikke bare i juli. Snakk med en lokal forvalter og be om reelle belegstall for tilsvarende objekter, ikke gjennomsnitt for byen. Og regn på et scenario der belegget er en tredel lavere enn anslaget — tåler økonomien det, tåler den kjøpet.
Vurder også om kommunen har egne begrensninger. Flere italienske bykjerner har innført eller utredet restriksjoner på nye korttidsutleieenheter i historiske sentrum, og reglene endres raskere enn artikler oppdateres. Spør kommunen direkte før du kjøper med utleie som forutsetning.
Til slutt: hele denne øvelsen forutsetter et italiensk skattenummer og en italiensk bankkonto, altså codice fiscale og residenza, og at boligen er lovlig i matrikkel og byggesak, som boligkjøp i Italia og å pusse opp i Italia går gjennom. Hvilke områder som i det hele tatt har et utleiemarked hele året, henger sammen med hvor folk bor og reiser, som vi har kartlagt i hvor nordmenn bor i Italia.
Regler og satser på dette feltet er endret flere ganger de siste årene, og dette er en beskrivelse av rettstilstanden nå — ikke skatte- eller investeringsrådgivning. Få en commercialista til å bekrefte både skatteplikten og pliktene overfor kommunen før du kjøper med utleie som forutsetning.