Den italienske eiendomsskatten heter IMU, og hovedregelen er enkel å huske: primærboligen din er fritatt, feriboligen din er det ikke. Det er akkurat omvendt av hva mange nordmenn antar, og det er derfor regningen kommer som en overraskelse på den som har kjøpt et hus i Puglia og fortsatt bor i Norge.
På toppen kommer avfallsgebyret TARI, som ikke har noe fritak for feriebolig i det hele tatt. Sammen med forsikring, fellesutgifter og vedlikehold er dette det som gjør at det koster mer å eie enn folk regner med. Her er postene, hvordan de beregnes, og hvilke av dem du faktisk kan påvirke.
Hva som utløser IMU
Skatten utløses av å eie fast eiendom. Men loven gjør et unntak som er selve poenget: å eie sin egen abitazione principale utgjør ikke skattepliktig forhold, med mindre boligen er registrert i matrikkelkategoriene A/1, A/8 eller A/9 — altså luksusklassene.
Definisjonen av abitazione principale er streng. Det er den boenheten der eieren og familiemedlemmene både bor til vanlig og er folkeregistrert. Begge deler må være på plass. En bolig du bruker mye, men ikke er registrert i, er ikke primærbolig i lovens forstand, og heller ikke en bolig du er registrert i uten å bo der.
Alt annet — feriebolig, utleiebolig, arvet leilighet, tomt — er skattepliktig. Det gjelder også garasje, kjeller og bod som ikke er tilleggsdel til en fritatt primærbolig.
Hvorfor feriebolig er den dyre varianten
Fordi du som eier fra Norge nesten aldri kan oppfylle registreringskravet. Har du hus i Italia og bosted i Norge, faller boligen i kategorien «annen eiendom», og der er grunnsatsen 0,86 prosent av beregningsgrunnlaget. Kommunen kan sette satsen ned til null eller opp til 1,06 prosent, og kan i enkelte tilfeller legge på ytterligere 0,08 prosentpoeng.
Flytter du derimot permanent og melder deg inn i kommunen der boligen ligger, blir den samme boligen fritatt. Det er en av de mest konkrete økonomiske konsekvensene av å ta steget fullt ut, og den hører til resten av regnestykket i å være pensjonist i Italia.
Advarsel. Er du gift og dere står registrert i to forskjellige kommuner, gjelder egne regler for hvilken av boligene som kan behandles som primærbolig. Dette er et av punktene der italiensk praksis har endret seg, og det er verdt å få avklart av en commercialista før du innretter deg etter det.
Slik regnes beløpet ut
Grunnlaget er ikke markedsverdien. Det er matrikkelinntekten rendita catastale, oppskrevet med fem prosent og deretter multiplisert med en fast faktor som avhenger av matrikkelkategorien. For boliger i gruppe A, unntatt kontorkategorien A/10, er faktoren 160. Skattesatsen kommunen har vedtatt anvendes så på det tallet.
Regnestykket er altså: matrikkelinntekt, pluss fem prosent, ganger 160, ganger kommunens sats. Matrikkelinntekten står i skjøtet og i matrikkelutskriften, og satsen finner du i kommunens vedtak, som publiseres på Finansdepartementets nettsted. Vil du vite hva boligen koster deg i året, er det de to tallene du trenger — ikke kjøpesummen.
Skatten løper per kalenderår og fordeles etter måneder du har eid boligen. En måned der du har eid mer enn halvparten av dagene, regnes som hel. Kjøpsdagen tilfaller kjøperen.
Når må du betale?
I to terminer: forskudd innen 16. juni og oppgjør innen 16. desember. Du kan velge å betale hele årets skatt samlet innen 16. juni. Forskuddet beregnes med fjorårets sats og fradrag; sluttoppgjøret justeres mot satsene kommunen har vedtatt og publisert innen 28. oktober det året.
Ingen sender deg en regning. IMU er en selvberegnet skatt, og det er ditt ansvar å regne den ut, fylle ut betalingsskjemaet og betale i tide. Bor du i Norge, er dette den enkeltposten som glipper oftest, og de fleste eiere setter derfor bort utregningen til en lokal commercialista eller et skattekontor av typen CAF. Det koster lite og fjerner en gjentakende feilkilde.
Rabattene som finnes
Loven gir noen reduksjoner i selve beregningsgrunnlaget, og de er verdt å kjenne til fordi de gjelder nettopp den typen eiendommer nordmenn kjøper.
- Halvert grunnlag for bygninger av historisk eller kunstnerisk interesse etter kulturminneloven.
- Halvert grunnlag for bygninger som er erklært ubeboelige og faktisk ikke i bruk, for den delen av året tilstanden varer. Tilstanden må dokumenteres med rapport fra kommunens tekniske kontor, eller ved egenerklæring underbygd av en godkjent tekniker.
- Halvert grunnlag for bolig som er lånt ut til foreldre eller barn som bruker den som sin primærbolig, når kontrakten er registrert og øvrige vilkår er oppfylt. Gjelder ikke luksuskategoriene.
- Skatten reduseres til 75 prosent for boliger som leies ut på avtalt husleie etter den ordningen som gjelder for slike kontrakter.
Den siste er relevant for den som vurderer langtidsutleie i stedet for korttidsutleie, og henger sammen med kontrakttypene i å leie ut bolig langtid i Italia. Den nest siste treffer flere 1-euro-hus enn folk tror, og 1-euro-husene setter den i sammenheng med den typen kjøp.
TARI: avfallsgebyret som ikke lar seg unngå
TARI utløses av å eie eller besitte lokaler som kan produsere husholdningsavfall. Det er altså ikke bruken som avgjør, men muligheten: et hus som står tomt hele året er fortsatt avgiftspliktig, fordi det kunne vært brukt.
Gebyret beregnes ut fra gulvarealet og antall personer i husstanden, og satsene fastsettes av kommunen. Loven krever at inntektene fullt ut dekker kostnadene ved renovasjonstjenesten, inkludert tilleggskostnader som gatefeiing. Det er derfor TARI kan variere kraftig mellom nabokommuner uten at tjenesten ser forskjellig ut.
Er flere personer eiere eller besittere, hefter de solidarisk for det samme kravet. Og ved kortvarig besittelse på inntil seks måneder i løpet av kalenderåret er det eieren som skal betale, ikke den som har brukt boligen. Det er verdt å skrive inn i en utleiekontrakt hvem som gjør hva.
Kan du få TARI ned?
Kanskje — og det er verdt å spørre, for kommunen kan velge å gi reduksjoner som mange eiere ikke vet at finnes. Loven lister uttrykkelig de tilfellene kommunen kan innføre lettelser for: boliger med bare én beboer, boliger som holdes tilgjengelige for sesongbruk eller annen begrenset og usammenhengende bruk, og boliger som brukes av personer som bor eller oppholder seg i utlandet mer enn seks måneder i året.
De to siste treffer nettopp den norske ferieboligeieren. Men de gjelder bare der kommunen faktisk har vedtatt dem i sitt eget regelverk, og du må søke — ingen kommune gir dem automatisk. Be om å få se kommunens TARI-forskrift, og be om skjemaet for reduksjon for sesongbolig.
Tips. Meld fra til kommunen når du overtar boligen, og meld fra igjen hvis arealet eller antall beboere endrer seg. Både IMU og TARI bygger på opplysninger du selv skal levere, og et gebyr som er beregnet på gale opplysninger blir ikke rettet av seg selv.
De andre løpende utgiftene
Bor boligen i et sameie, kommer fellesutgifter — spese condominiali — som dekker trappevask, heis, felles vann, forsikring på bygningen og eventuelt felles varmeanlegg. Beløpet fordeles etter tusendeler og vedtas på årsmøtet, og du hefter for din andel enten du bruker boligen eller ikke.
Legg til egen forsikring, strøm og vann, og et vedlikeholdsbudsjett som må være større for et gammelt steinhus enn for en leilighet fra åttitallet. Hvordan abonnementene ordnes, hva strømmen koster og hvorfor fyringssesongen er lovregulert, er behandlet i artikkelen om strøm, vann og internett i Italia.
Og husk at eier du eiendom i Italia mens du er skattemessig bosatt i Norge, skal den også oppgis hjemme. Motsatt vei gjelder tilsvarende plikt til å oppgi norske verdier i den italienske skattemeldingen, som skatt når du flytter til Italia går gjennom.
Hva skjer hvis du ikke betaler?
Ingenting med en gang, og det er problemet. Kommunen sender ikke purring før kravet er blitt til et vedtak, og da har renter og gebyrer løpt. Ved unnlatt eller mangelfull innbetaling påløper tilleggsavgift og renter, og ved manglende melding om eiendommen er sanksjonen betydelig — loven setter den til hundre prosent av det ubetalte beløpet, med et minstebeløp, og til førti prosent ved uriktig melding.
Sanksjonene reduseres til en tredel dersom du aksepterer kravet og betaler skatt, gebyr og renter innen klagefristen. Kommer et brev fra kommunen, er det altså fornuftig å reagere raskt i stedet for å vente på oversettelsen.
Alt dette forutsetter dessuten at du har et italiensk skattenummer, og at kommunen kan knytte eiendommen til deg. Har du kjøpt uten å ha det på plass, er du allerede etter skjema; skattenummeret hører til codice fiscale og residenza. Selve kjøpet med tilhørende engangsavgifter tar boligkjøp i Italia og megler og omkostninger, og skal du dekke de løpende kostnadene med utleieinntekt, gjelder reglene i å kjøpe bolig i Italia for utleie.
Satser vedtas kommunalt og endres hvert år, og dette er en beskrivelse av hvordan skattene beregnes — ikke skatterådgivning i din sak. Hent kommunens gjeldende vedtak og få en commercialista til å regne ut ditt beløp før du budsjetterer etter det.